La regla general
En un edificio dividido en pisos, la comunidad paga la conservación de los elementos comunes y cada propietario la de su propio piso. Si el piso está alquilado, el propietario hace las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y el inquilino paga las pequeñas reparaciones del uso diario.
Qué paga la comunidad
Son elementos comunes, entre otros, el suelo y el vuelo del edificio, la cimentación, la estructura, las cubiertas, las fachadas, el portal, las escaleras, los ascensores y las instalaciones generales de agua, saneamiento, gas y electricidad hasta la entrada a cada vivienda (artículo 396 del Código Civil).
Las obras necesarias para conservarlos son obligatorias y se reparten entre los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa (artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Qué paga cada propietario
Cada propietario debe mantener en buen estado su piso y sus instalaciones privativas, de forma que no perjudiquen a la comunidad ni a los vecinos, y responde de los daños que cause por no hacerlo (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En la práctica, lo que está dentro de la vivienda y da servicio solo a ella le corresponde al propietario: grifos, sanitarios, termo, tuberías desde la llave de paso del piso, enchufes y el cuadro de la vivienda, puertas interiores, ventanas y persianas.
Fugas y bajantes: el caso más habitual
- Si el agua sale de una tubería del piso, después de su llave de paso, paga el propietario de ese piso o su seguro, también los daños en el piso de abajo.
- Si sale de una bajante general o de una tubería común, paga la comunidad, aunque la bajante pase por dentro de una vivienda.
- El tramo que une los desagües de un piso con la bajante general suele considerarse privativo. Los estatutos o la jurisprudencia pueden matizarlo en cada caso.
- Las terrazas que son cubierta del edificio pero de uso de un solo vecino son un caso discutido: con frecuencia la impermeabilización corre a cargo de la comunidad y el suelo y el uso diario a cargo del propietario.
Si la vivienda está alquilada
El propietario debe hacer, sin subir la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el daño lo haya causado el inquilino (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino. Suelen entrar aquí cambiar una cinta de persiana, una junta de grifo o una bombilla. Una caldera que se avería por antigüedad o una tubería que revienta suelen corresponder al propietario.
Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacerla avisando al propietario y reclamarle después su importe.
Antes de llamar a nadie
- Corta el agua o la luz si hay riesgo y haz fotos de la avería y de los daños.
- Avisa al administrador de la comunidad si puede ser un elemento común, y al propietario si vives de alquiler.
- Revisa tu póliza de hogar: muchas cubren la localización de fugas y los daños por agua.
- Cuando pidas presupuesto, indica quién va a pagar el trabajo para que el presupuesto salga a su nombre.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Los estatutos de la comunidad, el contrato de alquiler y la póliza de seguro pueden cambiar quién paga en cada caso. Si hay dudas, consulta con el administrador de fincas o con un abogado.